Bem de família: quando a casa da família não pode ser penhorada e quais dívidas são exceção

Para quem enfrenta execuções, a primeira pergunta costuma ser sobre a casa. A resposta, na maior parte dos casos, é tranquilizadora: o imóvel onde a família mora é protegido por lei contra a penhora. Mas a proteção tem exceções, depende de prova e precisa ser alegada no processo certo e no momento certo.

Este guia explica o que é bem de família, o que a lei protege, quais dívidas são exceção e como fazer valer a proteção.

O que é bem de família

Bem de família é o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar. Pela Lei 8.009/1990, ele não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou pelos filhos que sejam seus proprietários e nele residam (art. 1º).

A proteção é automática: não depende de registro em cartório. Ela alcança o terreno, a construção, as plantações, as benfeitorias e os equipamentos e móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (art. 1º, parágrafo único). Ficam de fora veículos, obras de arte e adornos suntuosos (art. 2º).

Quem é protegido

• Famílias em qualquer formação, inclusive pessoas solteiras, separadas e viúvas que moram sozinhas (Súmula 364 do STJ).
• O proprietário de um único imóvel alugado a terceiros, se a renda for usada na subsistência ou na moradia da família (Súmula 486 do STJ).
• Quem tem mais de um imóvel: a proteção recai sobre o de menor valor usado como moradia, salvo registro de outro como bem de família (art. 5º, parágrafo único).
• Imóveis de alto padrão: a proteção vale mesmo para casas luxuosas, desde que sirvam de residência à família (STJ).
• Imóveis com mais de uma matrícula: quando lotes ou matrículas distintas formam uma única residência, sem possibilidade de divisão cômoda, a proteção alcança todos (STJ, REsp 2.061.694, de 2026). Já um terreno vizinho com matrícula própria e outra finalidade pode ser penhorado.
• Em caráter excepcional, o STJ admite penhorar parte do imóvel quando o desmembramento é possível sem descaracterizar a moradia.

As exceções: quando a casa pode ser penhorada

O art. 3º da Lei 8.009/1990 lista as dívidas que podem levar à penhora do bem de família:

• Financiamento destinado à construção ou à aquisição do próprio imóvel (inciso II).
• Pensão alimentícia, resguardados os direitos do cônjuge ou companheiro coproprietário (inciso III).
• Impostos, taxas e contribuições devidos em função do imóvel, como o IPTU (inciso IV). A jurisprudência também admite a penhora por despesas de condomínio do próprio imóvel.
• Execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar (inciso V).
• Imóvel adquirido com produto de crime ou execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (inciso VI).
• Fiança concedida em contrato de locação (inciso VII).

O inciso I, sobre créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado em 2015 (LC 150/2015). E as exceções são taxativas: o STJ não admite criar outras por interpretação.

Fora dessas hipóteses, a regra é a proteção. Dívidas da empresa do sócio, dívidas bancárias pessoais, dívidas de aval e condenações cíveis comuns não autorizam a penhora do imóvel residencial.

Hipoteca da casa em garantia de dívida da empresa

É comum que sócios deem a própria casa em hipoteca para garantir empréstimos da empresa. O STJ resolveu a questão no EAREsp 848.498, de 2018:

• Se a garantia foi dada por um dos sócios, o imóvel continua impenhorável, e cabe ao credor provar que o dinheiro beneficiou a família.
• Se os únicos sócios da empresa são os donos do imóvel, ele pode ser penhorado, e cabe a eles provar que a família não se beneficiou do empréstimo.

Em 2026, o STJ aplicou o mesmo raciocínio a um imóvel dado em alienação fiduciária por sócio que detinha 90% das quotas. Quando a hipoteca garante dívida de terceiro, sem benefício para a família, a regra é a impenhorabilidade.

Fiança de aluguel: a exceção mais conhecida

Quem é fiador em contrato de locação pode ter o bem de família penhorado (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII; Súmula 549 do STJ). Em 2022, o STF confirmou que essa penhora é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial (Tema 1.127). A exceção é específica da fiança locatícia: não se estende ao aval nem a outras fianças, como as dadas em empréstimos bancários.

Como provar que o imóvel é bem de família

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel, em nome do devedor ou do casal.
• Comprovantes de residência ao longo do tempo: contas de água, luz e telefone, correspondências, IPTU.
• Declaração de imposto de renda que indique o imóvel como residência.
• Certidões dos cartórios de imóveis para mostrar se há ou não outros imóveis.
• Fotos, declarações de vizinhos ou do condomínio, quando necessário.

Como e quando alegar a impenhorabilidade

A impenhorabilidade é matéria de ordem pública. Pode ser alegada por simples petição nos autos da execução, a qualquer tempo e grau de jurisdição, com dois limites fixados pelo STJ:

• Se a questão já foi decidida no mesmo processo, não pode ser rediscutida (preclusão).
• Depois de assinado o auto de arrematação, a venda judicial é considerada perfeita e acabada (CPC, art. 903).

Por isso, o melhor momento é logo após a penhora ou a primeira ameaça sobre o imóvel, com a documentação completa.

Decisões em outros processos

Quem tem várias execuções costuma perguntar se a decisão que reconheceu a impenhorabilidade em um processo protege o imóvel nos demais. Não automaticamente: a coisa julgada vale entre as partes daquele processo (CPC, art. 506), e o STJ já afirmou que a preclusão não se projeta sobre ações entre partes diferentes.

Na prática, a impenhorabilidade deve ser alegada em cada execução, com cópia das decisões anteriores. Elas pesam: em 2026, ao tratar da pequena propriedade rural, o STJ afirmou que a decisão que reconhece a impenhorabilidade tem natureza declaratória e não pode ser simplesmente ignorada por outro credor, embora os requisitos devam ser verificados no novo processo.

Quando a proteção pode ser afastada por má-fé

A lei não protege quem, já insolvente, compra um imóvel mais valioso para transferir a residência e escapar dos credores. Nesse caso, o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia antiga ou anular a venda (Lei 8.009/1990, art. 4º).

Bem de família voluntário

Além da proteção automática da Lei 8.009/1990, o Código Civil permite que o casal ou a entidade familiar destine até um terço do patrimônio líquido a bem de família, por escritura pública ou testamento registrados no cartório de imóveis (arts. 1.711 e 1.714). O imóvel fica isento de execução por dívidas posteriores à instituição, salvo tributos do próprio imóvel e despesas de condomínio (art. 1.715). É útil quando a família tem mais de um imóvel e quer escolher qual proteger.

Conclusão

A casa da família tem proteção forte na lei brasileira, e ela alcança dívidas de empresa, de aval e bancárias. Mas a proteção depende de prova, pode ceder nas exceções da lei e precisa ser alegada em cada processo. Organizar a documentação antes da penhora evita surpresas. Conheça a atuação do escritório em proteção patrimonial e estruturação societária e veja também execução contra o avalista.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui análise individual. As informações refletem as normas vigentes em 16 de outubro de 2026.

Referências jurídicas citadas

• Lei 8.009/1990, arts. 1º a 5º — bem de família.
• CPC, arts. 506 e 903 — limites da coisa julgada e arrematação.
• STJ, Súmulas 364, 449, 486 e 549; EAREsp 848.498; REsp 2.061.694.
• STF, Tema 1.127 — fiança em locação residencial e comercial.
• Código Civil, arts. 1.711 a 1.722 — bem de família voluntário.