Resposta direta
Depende de como o imóvel está ligado à dívida. Se foi dado em alienação fiduciária ou hipoteca, o banco pode executar a garantia em cartório, sem processo judicial (Leis 9.514/1997 e 14.711/2023), e a proteção do bem de família não vale contra a hipoteca dada pelo casal ou pela família (Lei 8.009/1990, art. 3º, V). Sem garantia real, a sede pode ser penhorada, mas o STJ admite a penhora do imóvel onde funciona a empresa só excepcionalmente, quando não há outros bens e ele não serve de moradia da família (REsp 1.114.767/RS). No imóvel comercial dado em alienação fiduciária, se o leilão não cobrir a dívida, o saldo continua devido.
Pousadas, hotéis e outros negócios de turismo convivem com um caixa sazonal: meses fortes pagam os fracos, e reformas e capital de giro costumam ser financiados com crédito bancário garantido pelo próprio imóvel. Quando a temporada não vem como esperado, ou os juros sobem, a dívida passa a ameaçar justamente o bem que sustenta o negócio e, muitas vezes, a casa da família, que funciona no mesmo terreno.
Este artigo explica quando o imóvel de uma pousada ou hotel pode ser penhorado ou leiloado, o que muda conforme a garantia do contrato e quais caminhos existem para manter a operação.
Primeiro passo: qual é a garantia do contrato?
A resposta para a pergunta “o banco pode tomar o imóvel?” depende de como o crédito foi garantido:
- Alienação fiduciária do imóvel: a propriedade fica com o banco até a quitação, e a cobrança pode ser feita em cartório, sem processo judicial (Lei nº 9.514/1997).
- Hipoteca: desde a Lei nº 14.711/2023, também pode ser executada fora do Judiciário (art. 9º).
- Aval ou fiança de sócios e familiares: o banco cobra o devedor e os garantidores na execução, e o imóvel só é atingido por penhora.
- Sem garantia real: o banco executa a cédula e busca bens penhoráveis, entre eles o imóvel.
Ler o contrato e a matrícula do imóvel vem antes de qualquer estratégia.
Alienação fiduciária: como funciona a cobrança no cartório
- Intimação: vencida a dívida e passado o prazo de carência, que é de 15 dias se o contrato não fixar outro (art. 26, § 2º-A), o cartório intima o devedor a pagar em 15 dias (art. 26, § 1º).
- Purgação da mora: pagas no cartório as parcelas vencidas e os encargos, o contrato “convalescerá” (art. 26, § 5º), isto é, segue valendo normalmente.
- Consolidação: sem pagamento, a propriedade passa ao banco, que deve promover o leilão em 60 dias (art. 27).
- Dois leilões: no segundo, realizado nos 15 dias seguintes, o banco pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação, se nenhum lance cobrir a dívida (art. 27, §§ 1º e 2º).
- Preferência: até o segundo leilão, o devedor pode recomprar o imóvel pelo valor da dívida, somado a despesas, tributos e encargos (art. 27, § 2º-B).
Um ponto costuma surpreender: no imóvel comercial, se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado em execução (art. 27, § 5º-A). A extinção do saldo vale para o financiamento de imóvel residencial (art. 26-A, § 4º).
O STJ também admite que o credor fiduciário cobre a dívida na Justiça sem renunciar à garantia (AgInt no REsp 2.261.980/MG, 2026). Nesse caso, valem os embargos e o parcelamento do CPC, como explicado em execução de título extrajudicial: prazos de defesa.
Hipoteca: agora também fora do Judiciário
A Lei nº 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, criou a execução extrajudicial da hipoteca, com rito parecido. O devedor é intimado pelo cartório para pagar em 15 dias (art. 9º, § 1º); sem pagamento, o leilão ocorre em até 60 dias da averbação (§ 3º), com segundo leilão nos 15 dias seguintes (§ 5º), no qual o credor pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação (§ 6º). Antes do leilão, o devedor pode remir a execução pagando a totalidade da dívida e as despesas (§ 7º).
Sem garantia real, a pousada pode ser penhorada?
Na execução comum, imóveis vêm depois de dinheiro, títulos e veículos na ordem de penhora (CPC, art. 835). Sobre o imóvel onde funciona a empresa, três entendimentos do STJ importam:
- A Súmula 451 do STJ, editada em execução fiscal, considera legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.
- Em recurso repetitivo, também de execução fiscal, o STJ admitiu a penhora do imóvel onde funciona a empresa “excepcionalmente”, quando não houver outros bens e desde que ele “não seja servil à residência da família” (REsp 1.114.767/RS).
- Em 2007, o STJ considerou impenhorável o único imóvel usado como pousada por empresa familiar de pequeno porte, como instrumento de trabalho (REsp 891.703/RS). A decisão é anterior ao CPC de 2015, cujo art. 833, V, protege os “bens móveis” necessários ou úteis à profissão; o alcance desse precedente hoje é incerto e depende do caso.
Móveis, utensílios e equipamentos usados pessoalmente pelos sócios de pequenas empresas podem ser protegidos (art. 833, V; REsp 1.224.774/MG). E, havendo outros bens, o devedor pode indicar alternativa menos gravosa, como mostrado em bloqueio de conta e penhora na execução do banco.
E quando a família mora na pousada?
Se a família reside no imóvel, entra a Lei nº 8.009/1990: o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável (art. 1º). As exceções importam:
- Hipoteca dada pelo casal ou pela família: não há proteção na execução dessa hipoteca (art. 3º, V).
- Hipoteca dada por um sócio para a empresa: o STJ fixou que o imóvel é, em regra, impenhorável, cabendo ao credor provar que a dívida beneficiou a família; se os únicos sócios forem os donos do imóvel, a regra é a penhorabilidade (Tema 1.261).
- Alienação fiduciária: é válida mesmo sobre o bem de família, porque a proteção não torna o imóvel inalienável (REsp 2.127.016/BA, 2026).
Em imóveis de uso misto, a discussão costuma separar a parte residencial da comercial. Veja bem de família: a casa pode ser penhorada?.
Caminhos para manter o negócio
- Agir antes da consolidação: purgar a mora no cartório mantém o contrato; depois, restam a preferência até o segundo leilão e a negociação.
- Renegociar com carência sazonal: parcelas maiores na alta temporada e menores na baixa, com o calendário do negócio na proposta. Veja acordo com o banco na execução.
- Proteger o caixa: seguro garantia no lugar de bloqueios, quando houver execução judicial.
- Separar patrimônios: identificar o que é da empresa, o que é dos sócios e o que é moradia da família.
- Organizar todas as dívidas: bancárias, tributárias e com fornecedores, numa só estratégia, como na gestão de passivos.
Crédito para turismo e programas em 2026
Para negócios inscritos no Cadastur, o Fungetur, fundo do Ministério do Turismo operado por bancos credenciados, oferece capital de giro e financiamento de obras com prazos longos e carência. Segundo dados do ministério divulgados pela imprensa em outubro de 2026, os juros vão até 5% ao ano mais a variação do INPC, com prazo de até 120 meses para capital de giro. As condições dependem do agente financeiro e da análise de crédito.
Em outubro de 2026, não há programa geral de renegociação de dívidas para o setor. O Perse, que reduzia tributos de empresas de eventos e turismo, foi encerrado em abril de 2025, quando atingiu o teto de R$ 15 bilhões.
Conclusão
O imóvel de uma pousada ou hotel pode ser alcançado pela dívida bancária, mas o caminho e as proteções variam conforme a garantia, o uso do imóvel e a fase da cobrança. Quanto antes a empresa mapear contrato, matrícula e prazos, mais opções tem para manter o negócio funcionando.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui análise individual. A solução depende do contrato, da matrícula do imóvel, do uso que se faz dele e da fase da cobrança.
Referências jurídicas citadas
- Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27; Lei nº 14.711/2023, art. 9º.
- CPC, arts. 833 e 835; Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 3º.
- STJ, Súmula 451; Tema 1.261; REsp 891.703/RS; REsp 1.114.767/RS; REsp 1.224.774/MG; REsp 2.127.016/BA; AgInt no REsp 2.261.980/MG.
- Ministério do Turismo, Fungetur; Receita Federal, Ato Declaratório Executivo nº 2/2025 (encerramento do Perse).
Conteúdo de caráter meramente informativo, sem oferta de serviços ou promessa de resultado, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB.
Perguntas frequentes sobre este tema
A pousada onde a família mora pode ser penhorada?
O imóvel residencial da família é impenhorável (Lei 8.009/1990, art. 1º), mas há exceções, como a hipoteca dada pelo casal ou pela família (art. 3º, V). Se a garantia foi dada por um dos sócios para a empresa, o STJ entende que o imóvel é, em regra, impenhorável, salvo prova de que a dívida beneficiou a família (Tema 1.261). Em imóveis de uso misto, a análise é feita caso a caso.
Uma pousada familiar é impenhorável por ser instrumento de trabalho?
Em 2007, o STJ considerou impenhorável o único imóvel usado como pousada por empresa familiar de pequeno porte (REsp 891.703/RS). A decisão é anterior ao CPC de 2015, que protege os “bens móveis” necessários à profissão (art. 833, V), e o alcance desse precedente hoje é incerto. A Súmula 451 e o REsp 1.114.767/RS admitem a penhora da sede em situações excepcionais.
Se o banco leiloar o imóvel dado em alienação fiduciária, a dívida acaba?
No imóvel comercial, não necessariamente. Se o produto do leilão não pagar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução (Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º-A). A extinção do saldo é regra do financiamento de imóvel residencial (art. 26-A, § 4º).
Ainda dá para salvar o imóvel depois da intimação do cartório?
Sim, dentro dos prazos. Na alienação fiduciária, pagar em 15 dias as parcelas vencidas e os encargos faz o contrato convalescer (Lei 9.514/1997, art. 26, §§ 1º e 5º); depois da consolidação, o devedor tem preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão (art. 27, § 2º-B). Na hipoteca extrajudicial, é possível remir a execução antes do leilão (Lei 14.711/2023, art. 9º, § 7º).
O banco pode cobrar na Justiça mesmo tendo a garantia do imóvel?
Pode. Em 2026, o STJ admitiu que o credor fiduciário escolha a cobrança judicial da dívida sem renunciar à garantia (AgInt no REsp 2.261.980/MG). Nesse caso, a empresa tem os embargos à execução e o parcelamento do art. 916 do CPC.
Existe crédito ou renegociação específica para o turismo?
Há o Fungetur, fundo do Ministério do Turismo operado por bancos credenciados, para empresas com Cadastur, com linhas de capital de giro e obras com prazos longos e carência, conforme a análise de cada agente financeiro. Em outubro de 2026, não há programa geral de renegociação de dívidas para o setor, e o Perse foi encerrado em 2025.